Como declarar FIIs no IR: isenção do rendimento, DARF mensal e as 3 diferenças contra ações

Atualizado em maio de 2026 · Selic em 14,50% a.a. · CDI em ~14,40% a.a. Conteúdo educativo, sem recomendação personalizada de investimento ou financeira. Indicadores e produtos citados refletem a data de publicação. Consulte um profissional habilitado antes de decisões patrimoniais.

Atualizado em maio de 2026 · IRPF ano-base 2025 · prazo 17/03–30/05/2026. Conteúdo educativo, sem orientação tributária personalizada. Regras de IR mudam ano a ano — confirme valores e prazos vigentes no portal da Receita Federal antes de declarar.

Se você recebe aquele rendimento mensal do fundo imobiliário pingando na conta — R$ 200, R$ 800, R$ 3.000, o que for — provavelmente já se acostumou com a expressão “dividendo isento”. É verdade, mas é uma meia-verdade perigosa. O rendimento mensal do FII é isento sob três condições que muita gente nem sabe que existem, e ele só representa metade da declaração. A outra metade é o que você tinha guardado no fundo em 31/12 e, principalmente, o que aconteceu quando você vendeu cotas ao longo do ano. Nesse caso, a regra dos R$ 20 mil que vale para ações não existe em FIIs: qualquer venda com lucro — mesmo de R$ 300 — paga 20%, sem piedade.

Este guia organiza tudo que o investidor pessoa física precisa saber para declarar fundos imobiliários no IRPF 2026 (ano-base 2025): onde entra na declaração, quais as três condições para o rendimento ser isento, como calcular custo médio de cota, quando emitir DARF, como compensar prejuízos (e com o que), os erros clássicos de quem acha que FII é “igual ação” e o que fazer se você caiu em malha fina por omitir rendimento. Prazo de envio: 17 de março a 30 de maio de 2026 — atrasar custa multa mínima de R$ 165,74 mesmo sem imposto a pagar. Baseado nas regras oficiais da Receita Federal, na B3 e na Lei 8.668/1993 que regulamenta os FIIs no Brasil.

Resposta direta — declarar FIIs no IR 2026 em 60 segundos

• Obrigado a declarar: quem tinha cota de FII em 31/12/2025, vendeu cotas em 2025, ou recebeu rendimento mensal (mesmo R$ 50) — qualquer um dos três basta.
• 3 fichas no programa: Bens e Direitos (posição em 31/12, Grupo 07 Item 03), Rendimentos Isentos e Não Tributáveis (rendimentos mensais, código 26), Renda Variável → Operações FII (ganho/prejuízo de venda de cotas).
• Rendimento mensal isento — mas só se o FII é listado em bolsa, tem mais de 100 cotistas e você detém menos de 10% do total de cotas. As três condições são cumulativas.
• Ganho de capital tributado 20% em toda venda com lucro, sem isenção dos R$ 20 mil (regra exclusiva de ações) e sem diferença entre swing e day trade.
• DARF código 6015, prazo último dia útil do mês seguinte à venda. Multa de 0,33%/dia + Selic em atraso.
• Prejuízos só compensam ganhos de FIIs — silo totalmente separado de ações, ETFs, criptomoedas. Sem prazo de validade.
• Recomendação firme: baixe o informe anual da corretora (sai até 28/02), importe o arquivo .DEC no programa IRPF, e revise mês a mês o relatório de vendas. Se teve venda com lucro em qualquer mês, confirme se o DARF foi pago.

Transparência: o Digital Comum não é corretora, não tem parceria com administradora de FII e não recebe comissão por citar fundos. Este texto é educativo, baseado em regras vigentes em abril/2026, e não substitui orientação profissional em casos complexos (FII fechado, herança, fusão de fundos, grandes posições).

Quem é obrigado a declarar fundo imobiliário

A obrigatoriedade aparece em três situações independentes — qualquer uma basta para te jogar para dentro da declaração:

1. Posição em FII em 31/12/2025, pelo custo de aquisição, se somar com as demais aplicações em bolsa mais de R$ 40.000. Mesmo abaixo desse valor, se você tem cotas, a Receita recomenda declarar para manter o histórico do custo médio — e se você já é obrigado por outro motivo (trabalhador ganhando acima de R$ 30.639,90, renda isenta acima de R$ 200 mil, etc.), o FII tem que entrar.
2. Qualquer venda de cota em 2025, de qualquer valor, com lucro ou prejuízo. A B3 reporta tudo via DIRF eletrônica. Vendeu 10 cotas a R$ 100 (R$ 1.000 total)? Obrigado a declarar.
3. Rendimentos recebidos — os “dividendos” mensais. Qualquer valor. Até R$ 10 de rendimento em um único mês já entra na obrigação de declarar, mesmo que isento.

Um dos erros mais comuns: o investidor acha que “como é isento, não preciso declarar”. Isento significa que não paga IR sobre aquele valor — não significa que está dispensado de informar. Omitir rendimento isento é o tipo de erro que pega o CPF na malha fina, porque o cruzamento com o informe da administradora do fundo é automático.

As 3 fichas onde FII aparece na declaração

Entender onde cada informação entra resolve a maior parte dos erros.

Perceba: FII NÃO tem ficha de “Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva” (código 10) — porque, ao contrário do JCP de ações, o rendimento mensal do FII não tem IR retido na fonte. Ou é isento inteiro, ou (em casos raros de descumprimento das três condições) vira tributado como carnê-leão. Não confunda com JCP.

Bens e Direitos — sua posição em 31/12

Aqui entra tudo que você tinha no último dia do ano-base, pelo custo médio de aquisição. Uma linha por fundo. Agrupar todos os FIIs em uma única linha é bandeira vermelha para fiscalização e dificulta a vida quando chegar a hora de vender.

Código correto em 2026

A partir da DIRPF 2024 a Receita reestruturou os códigos de Bens e Direitos. FIIs hoje entram em:

• Grupo 07 — Fundos
• Item 03 — Fundos de Investimento Imobiliário — FII e FIAGRO

O código antigo “73” foi descontinuado. Se você tem declarações anteriores com código 73, o programa IRPF geralmente migra automaticamente — confirme ao importar sua declaração passada.

Como calcular o custo médio da cota

O custo médio é a média ponderada de todas as compras do mesmo fundo, somando corretagem e emolumentos. A Receita não aceita “preço atual” nem “preço da última compra” — é sempre o custo médio.

Fórmula: Custo Médio por cota = (Total investido em todas as compras, incluindo taxas) ÷ (Quantidade total de cotas)

Exemplo: Pedro comprou HGLG11 em três momentos de 2025:

• Fevereiro: 20 cotas a R$ 170,00 + R$ 5 corretagem = R$ 3.405
• Junho: 10 cotas a R$ 165,00 + R$ 4 corretagem = R$ 1.654
• Outubro: 15 cotas a R$ 175,00 + R$ 4 corretagem = R$ 2.629

Total investido: R$ 7.688. Quantidade total: 45 cotas. Custo médio: R$ 170,84 por cota. Em Bens e Direitos, Pedro declara 45 HGLG11 com valor de aquisição R$ 7.688 — não R$ 7.680, não R$ 170,00. Taxas entram.

Dados obrigatórios por linha

• Grupo 07, Item 03
• CNPJ do fundo (não o da administradora — é o CNPJ do próprio FII, que aparece no informe)
• Discriminação: nome do fundo + ticker + quantidade (ex: “CSHG Logística FII — HGLG11 — 45 cotas — administrado por Credit Suisse Hedging-Griffo”)
• Situação em 31/12/2024: valor declarado no ano anterior (se havia posição)
• Situação em 31/12/2025: valor atual pelo custo médio

Onde conseguir os dados

O informe de rendimentos da corretora (sai até 28 de fevereiro por obrigação legal) traz:

• Saldo em cotas em 31/12 com custo médio já calculado
• Relatório de operações do ano (compras e vendas cota por cota)
• Rendimentos pagos por cada FII, mês a mês, com CNPJ do fundo
• Prejuízos acumulados de anos anteriores (se declarados corretamente)

As corretoras XP, Clear, BTG, Rico, Inter, NuInvest e Toro oferecem arquivo .DEC importável direto no programa IRPF — reduz o trabalho em mais de 80%. Vale a pena testar antes de digitar tudo manualmente.

Rendimentos mensais — a isenção que tem 3 condições

Quem compra FII pela “renda passiva mensal” esquece que a isenção do rendimento tem letras miúdas. A Lei 11.033/2004 estabelece que o rendimento distribuído por FII à pessoa física é isento de IR se — cumulativamente:

1. O fundo tem cotas admitidas à negociação exclusivamente em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado (na prática, na B3).
2. O fundo tem, no mínimo, 100 cotistas.
3. O cotista pessoa física possui menos de 10% do total de cotas do fundo, e os rendimentos distribuídos a ele não representam 10% ou mais do total de rendimentos do fundo.

Se qualquer um dos três requisitos não é cumprido, o rendimento perde a isenção e passa a ser tributado como “carnê-leão” na ficha de Rendimentos Tributáveis Recebidos de PJ — o que muda totalmente o impacto no IR. Na prática, 99% dos FIIs listados na B3 (tickers terminados em 11) cumprem as três condições para o investidor pessoa física comum. Se você tem menos de R$ 10 milhões em um único FII, é virtualmente impossível cair na hipótese de perder isenção por concentração.

Onde lançar — código 26

“Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, código 26 (Rendimentos de fundos imobiliários e de fundos de investimento nas cadeias produtivas agroindustriais — FIAGRO). Por fundo:

• CNPJ do FII (não da administradora)
• Nome da fonte pagadora (o fundo pagador)
• Valor total recebido no ano (soma das 12 distribuições, ou quantas houve)

Uma linha por FII. Agrupar “rendimentos diversos de FIIs” em uma só linha é bandeira vermelha e dificulta o cruzamento com o informe da administradora.

Ganho de capital na venda de cotas — onde o IR realmente aparece

Esta é a ficha que concentra a maior parte do imposto efetivo em FII. Diferente do rendimento mensal (isento), a venda de cotas com lucro sempre tributa.

As 3 diferenças cruéis em relação a ações

1. NÃO existe isenção dos R$ 20 mil. Regra exclusiva de swing trade em ações. FII não tem. Vendeu cota com lucro — mesmo R$ 50 de lucro em uma única venda de R$ 200 — paga 20%.
2. Alíquota única de 20%, sem diferença entre swing e day trade. Ações: 15% (swing) ou 20% (day). FII: 20% sempre.
3. Compensação de prejuízos em silo próprio. Prejuízo em FII compensa apenas ganho em FII. Não cruza com ações, ETFs, ou qualquer outra classe.

Estrutura da ficha Renda Variável → Operações FII

O programa IRPF pede, para cada mês de 2025 em que houve venda:

• Resultado líquido do mês (soma dos ganhos menos soma dos prejuízos em todas as vendas de FII do mês)
• Prejuízo anterior acumulado a compensar
• Base de cálculo tributável
• IR devido (20% da base)
• DARF pago (data e valor)

Exemplo de apuração anual

Mariana, durante 2025, fez rotação de posição em FIIs (vendeu alguns para comprar outros). Tabela do ano:

Leitura:

• Março: lucro R$ 500 direto, 20% = R$ 100 de DARF.
• Junho: prejuízo R$ 800, nada paga, prejuízo acumula.
• Setembro: lucro R$ 1.200 compensado com prejuízo de junho R$ 800 → base R$ 400 × 20% = R$ 80.
• Dezembro: lucro R$ 2.000, sem prejuízo acumulado. Integral 20% = R$ 400. DARF vence 30 de janeiro de 2026.

Uma venda com lucro de R$ 50 em um mês sem outra operação? R$ 10 de IR. Sem isenção. Mensal.

DARF código 6015 — como emitir e pagar

É o mesmo código usado para ações. FII é apenas outra natureza de operação dentro do mesmo DARF.

Como gerar

Sicalc Web (recomendado): acesse sicalc.receita.fazenda.gov.br, preencha código 6015, período de apuração (MM/AAAA), valor do imposto. O sistema calcula multa e juros se houver atraso.

App Meu Imposto de Renda: versão mobile, emite DARF com poucos cliques.

Corretora: algumas calculam automaticamente (XP, Rico, Clear, BTG). Usa como referência, mas confere contra suas próprias notas — erros acontecem.

Prazo e atraso

Prazo é o último dia útil do mês seguinte à venda. Operação de março vence 30 de abril. Operação de dezembro vence 30 de janeiro do ano seguinte.

Atraso paga:

• Multa de mora: 0,33% por dia, limitada a 20%. Máximo atingido em ~61 dias.
• Juros de mora: Selic acumulada do mês seguinte ao vencimento até o mês do pagamento + 1% no mês do pagamento.

O Sicalc faz o cálculo automático — informa a data de vencimento e a data do pagamento, e ele devolve o valor atualizado. Muito mais barato que multa de ofício (75%, se a Receita identificar depois na malha).

Compensação de prejuízos em FII — silo próprio

Aqui é onde o investidor de carteira diversificada pisa na bola com mais frequência:

FII ↔ FII apenas. Prejuízo em HGLG11 compensa ganho em MXRF11 ou em XPML11. Qualquer FII contra qualquer FII. Sem distinção entre fundos de tijolo, papel, fundo de fundos, logística ou shopping — tudo é “FII” para efeito de compensação.

NÃO compensa com ações, ETFs, BDRs, opções, futuros. Prejuízo em FII não abate ganho em ITUB4. Ganho em FII não abate prejuízo em BOVA11. Os silos são estanques.

NÃO compensa com criptomoedas. Outro silo separado.

Sem prazo de validade. Prejuízo de FII de 2019 pode compensar ganho de FII de 2026, desde que você tenha declarado corretamente no ano em que ocorreu. O programa IRPF importa automaticamente o prejuízo acumulado das declarações anteriores — mas só se você declarou.

Compensação apenas intra-mês ou a partir do mês seguinte. Prejuízo de junho compensa ganho de setembro; ganho de março não pode ser anulado com prejuízo de junho retroativo. Ou seja, o IR devido em março é devido — mesmo que depois dê prejuízo.

Amortização, subscrição e eventos corporativos em FII

FIIs eventualmente fazem operações que não são “venda de cota” mas mexem no custo médio. É importante entender porque o informe da corretora nem sempre ajusta corretamente, e o erro na declaração fica invisível até a malha.

Amortização. O fundo devolve parte do capital investido aos cotistas, sem reduzir o número de cotas. O valor amortizado reduz o custo médio da cota. Exemplo: tinha 100 cotas a custo médio R$ 100 (total R$ 10.000). Amortização de R$ 5 por cota = R$ 500 recebidos. Custo total cai para R$ 9.500, custo médio vira R$ 95. A amortização em si não tributa porque é devolução de capital, não rendimento.

Subscrição de novas cotas. O fundo oferece novas cotas com desconto aos cotistas atuais. Quem exerce, o valor pago entra no cálculo de custo médio (que baixa se o preço da subscrição é menor que o custo médio anterior).

Desdobramento (split). Cada cota vira múltiplas (ex. 1:2 = 1 cota vira 2). Quantidade dobra, preço cai à metade, custo total não muda. Custo médio por cota cai proporcionalmente.

Agrupamento (inplit). Inverso do split. Quantidade cai, preço sobe proporcional, custo total inalterado.

Fusão, incorporação e cisão de FIIs. A posição é convertida em cotas do fundo resultante conforme a relação estabelecida no fato relevante. O custo médio é redistribuído proporcionalmente. Em fusões recentes (HGLG11+HGRU11, por exemplo) a corretora costuma ajustar automaticamente — mas confira no informe anual.

Os 5 erros mais comuns que levam à malha fina em FII

1. Achar que rendimento isento não precisa declarar. O erro mais comum. “Isento” é a natureza tributária — não a dispensa de informar. A administradora do fundo envia DIRF à Receita com cada rendimento pago a cada CPF. Omitir dá divergência imediata.

2. Aplicar isenção dos R$ 20 mil em venda de FII. Regra exclusiva de swing trade em ações. FII não tem. Vendeu com lucro em qualquer valor, paga 20% — mesmo que a venda do mês tenha sido R$ 300.

3. Misturar prejuízo de FII com ganho em ação. Os silos são estanques. O programa IRPF separa as fichas, mas investidores que preenchem manualmente às vezes tentam “aproveitar” prejuízo cruzando classes. Não cola.

4. Não pagar DARF mensal. “Pago junto com a declaração em abril” não existe. DARF é mensal, prazo rígido. Não pagar gera multa automática.

5. Usar valor de mercado em 31/12 no lugar do custo médio. Bens e Direitos é sempre custo médio, nunca cotação de mercado. Usar valor de mercado infla o patrimônio declarado e aparece na variação patrimonial — gera questionamento sobre origem dos recursos.

Checklist antes de enviar a declaração

• Informe de rendimentos de toda corretora baixado (sai até 28/02).
• Custo médio de cada FII conferido contra notas de corretagem.
• Todos os rendimentos mensais lançados em Rendimentos Isentos código 26, por fundo, com CNPJ do FII.
• Operações de venda mapeadas mês a mês na ficha Renda Variável → Operações FII.
• DARFs mensais 2025 identificados com número de registro, se houve venda com lucro.
• Prejuízos acumulados importados das declarações anteriores (se havia).
• Bens e Direitos com uma linha por fundo em Grupo 07 Item 03, custo médio, CNPJ do FII.
• Importação do arquivo .DEC testada (se disponível pela corretora).
• Programa validado sem alertas antes de enviar.

Perguntas frequentes

Recebi R$ 80 de rendimento em um FII durante 2025 inteiro. Preciso declarar?

Sim. Qualquer valor de rendimento entra em Rendimentos Isentos código 26. Isento não é dispensa.

Comprei e vendi cotas no mesmo mês com lucro de R$ 300. Quanto pago?

20% sobre R$ 300 = R$ 60 de IR. DARF código 6015, vencimento último dia útil do mês seguinte. Sem isenção.

Vendi com prejuízo de R$ 500 em FII. Posso usar contra ganho em PETR4?

Não. Prejuízo de FII só compensa ganho de FII. Os silos são estanques.

Recebi cotas de FII em herança. Como declaro?

Custo médio vira o valor atribuído na declaração de herança (valor de mercado na data do falecimento ou custo original do falecido, conforme o inventário optou). Em Bens e Direitos Grupo 07 Item 03 com o custo atribuído.

O FII entrou em liquidação. Perdi tudo. Como declaro o prejuízo?

Na liquidação formal do fundo, a diferença entre o custo médio das cotas e o valor recebido na liquidação é prejuízo — apurado na ficha Renda Variável → Operações FII. Acumula para compensar ganhos futuros de FII.

Tenho FIAGRO (fundo agro). Declaro junto com FII?

Sim. A partir de 2022, FIAGRO seguiu o mesmo tratamento tributário dos FIIs — Grupo 07 Item 03 em Bens e Direitos, rendimentos isentos no mesmo código 26, ganho de capital 20% com silo de compensação conjunto.

Esqueci de declarar rendimento de FII em anos anteriores. E agora?

Faça declaração retificadora do ano em questão. Como o rendimento é isento, não há imposto adicional a pagar — mas a omissão em si pode gerar malha. Retificar antes da Receita cobrar é sempre mais barato. Prazo de 5 anos. Veja Declaração retificadora do IR 2026.

O que acontece se a B3 identificar venda que não declarei?

Cai em malha fina com divergência da ficha Renda Variável. Se apurarem IR devido não pago, cobram o imposto + multa de ofício de 75% + juros Selic. Bem pior que a multa de mora (máximo 20%) de quem paga atrasado por conta própria.

Posso usar o rendimento mensal do FII para compensar prejuízo na venda?

Não. Rendimento (distribuição) e ganho de capital (venda) são naturezas tributárias diferentes. O rendimento é isento em Rendimentos Isentos, a venda com lucro paga 20% em Renda Variável. Um não afeta o outro.

Vale a pena ter holding PJ para FII?

Para o investidor pessoa física comum, não. A pessoa física já goza da isenção do rendimento mensal (que a PJ não tem — na PJ, o rendimento tributa como receita operacional). Holding PJ só faz sentido em casos muito específicos (patrimônio acima de R$ 10 milhões concentrado, planejamento sucessório estruturado). Nesse patamar, é trabalho de contador especializado, não de guia genérico.

FII estrangeiro ou REIT americano seguem essa regra?

Não. REITs americanos e similares estrangeiros são investimento no exterior. Desde a Lei 14.754/2023, rendimentos são tributados a 15% na declaração anual. Saldo em Bens e Direitos em código específico de exterior (74 ou 75 conforme estrutura). Regra totalmente diferente da de FIIs brasileiros.

Veredito — declare os rendimentos isentos, pague DARF da venda no mês, silo separado

Declarar FII em 2026 tem duas cabeças. A primeira — rendimentos mensais — é trabalho puramente informativo: você lista por fundo na ficha de Isentos e pronto. Se baixou o arquivo .DEC da corretora e importou, quase não toca nela. A segunda — venda de cotas — é a que concentra o imposto real, e onde a maioria escorrega por confundir com as regras de ação.

Três comandos para internalizar e não errar: (1) sem isenção dos R$ 20 mil para FII — qualquer venda com lucro, qualquer valor, paga 20%; (2) silo de compensação é estanque — prejuízo de FII só anula ganho de FII; (3) DARF é mensal, prazo último dia útil do mês seguinte, código 6015. Quem tem disciplina mensal paga bem menos de multa ao longo da vida.

Para quem está com DARFs atrasados de 2025 (vendeu com lucro em algum mês e não pagou): regularize agora, antes de enviar a declaração anual. Sicalc calcula multa e juros. Pagar atrasado com multa de mora (máximo 20%) é muito mais barato que esperar a Receita identificar e cobrar multa de ofício (75%). Use este fim de abril e início de maio para colocar o passado em dia — depois do envio da declaração, regularizar fica mais complicado porque a Receita já cruzou os dados.

Temas adjacentes para aprofundar: Guia-mestre de investimentos no IR 2026, Declarar ações no IR 2026, Declarar criptomoedas no IR 2026, Guia completo de IRPF 2026. Para quem quer entender a lógica dos FIIs antes de declarar: Guia para começar em FIIs. Para quem caiu em malha: Malha fina do IR 2026.

Dados conferidos em 24/04/2026. Fontes: Receita Federal (gov.br/receitafederal), B3 (b3.com.br), Lei 8.668/1993 (regulamentação dos FIIs), Lei 11.033/2004 (isenção do rendimento distribuído à PF), Instruções Normativas RFB vigentes. Regras podem ser atualizadas; confirme no portal oficial antes de declarações complexas.