O GARE11 é o 2º mais querido pelos investidores do Investidor10 e tem a segunda maior liquidez diária entre os FIIs — R$ 22,81 milhões por dia, acima até do KNCR11. Um DY de 11,91% num fundo de tijolo é incomum e merece investigação: ou os imóveis são excepcionais, ou os contratos têm estrutura específica, ou existe algum risco embutido que o número não mostra sozinho.
Ficha técnica — dados de abril de 2026
| Indicador | Valor |
|---|---|
| Ticker | GARE11 |
| Nome | Guardian Real Estate |
| Gestor | Guardian Gestora |
| Tipo | Fundo de Tijolo — Híbrido (logístico + renda urbana) |
| DY 12 meses | 11,91% |
| Liquidez diária | R$ 22,81 milhões |
| P/VP | ~0,90–0,95 |
| Segmento | Híbrido — galpões, imóveis comerciais e renda urbana |
| Tipo de contratos | Predominantemente atípicos |
Por que o DY do GARE11 é maior que o HGLG11
A resposta está no tipo de imóvel. O GARE11 combina galpões logísticos com imóveis de renda urbana — agências bancárias, lojas de varejo, postos de combustível e outros imóveis de uso específico. Esses imóveis de “renda urbana” geralmente têm contratos atípicos de longo prazo (10–15 anos) com cláusulas de multa elevada para rescisão antecipada.
Contratos atípicos de imóveis urbanos com inquilinos corporativos (bancos, redes de varejo, distribuidoras de combustível) geram renda mais previsível e geralmente com DY maior do que contratos típicos de galpões logísticos. O risco é diferente: não é o risco de vacância (o inquilino tem contrato longo), mas o risco de inadimplência do inquilino no final do contrato ou de renovação em condições desfavoráveis.
O diferencial dos contratos atípicos
Em fundos com contratos típicos (galpões logísticos comuns), o inquilino pode sair com 30 dias de aviso e multa de 3 meses de aluguel. Em contratos atípicos, a multa pelo período remanescente é muito maior — frequentemente equivalente a 100% dos aluguéis até o vencimento. Isso dá ao fundo estabilidade de receita por anos.
A desvantagem: quando o contrato vence, a renovação pode ser em condições piores se o imóvel perdeu relevância. E em crises severas, até inquilinos corporativos de grande porte podem não honrar os contratos — vide casos de redes de varejo em recuperação judicial.
Liquidez de R$ 22,81 milhões: o que isso significa
A liquidez do GARE11 supera a do KNCR11 (R$ 21,82 M) e do HGLG11 (R$ 16,37 M). É a segunda maior do mercado de FIIs. Isso é relevante por duas razões: facilidade de entrada e saída sem impactar o preço, e base de investidores diversificada e ativa que gera eficiência no processo de formação de preço.
Alta liquidez também reflete a popularidade do fundo — é um dos mais queridos exatamente porque combina DY alto (para tijolo) com liquidez elevada, uma combinação rara no segmento.
P/VP abaixo de 1: desconto ou problema?
Com P/VP em torno de 0,90–0,95, o GARE11 está sendo negociado com desconto sobre o valor patrimonial. Em fundos de tijolo com contratos atípicos, isso pode indicar que o mercado está precificando algum risco nos vencimentos futuros de contratos ou incerteza sobre a qualidade dos inquilinos.
O desconto também pode ser oportunidade: se os contratos se renovarem bem e a gestora continuar selecionando bons inquilinos, o P/VP tende a se aproximar de 1,0 com o tempo, gerando valorização adicional além dos dividendos.
GARE11 vs HGLG11: a comparação direta
| Indicador | GARE11 | HGLG11 |
|---|---|---|
| DY 12 meses | 11,91% | 8,39% |
| P/VP | ~0,92 | 0,95 |
| Liquidez diária | R$ 22,81 M | R$ 16,37 M |
| Tipo de imóvel | Híbrido (logístico + urbano) | Logístico puro |
| Vacância | Baixa (contratos atípicos) | 3% |
| Risco principal | Renovação de contratos atípicos | Ciclo de juros |
O GARE11 entrega mais DY mas com um perfil de risco diferente do HGLG11. Não é um fundo melhor ou pior — é um fundo diferente. O HGLG11 tem imóveis físicos com valor de mercado claro e demanda estrutural do e-commerce. O GARE11 tem contratos longos que sustentam o DY mas cujo valor depende da qualidade dos inquilinos e da localização dos imóveis ao longo do tempo.
Para quem faz sentido
Para investidor de tijolo que quer DY mais alto do que a média do segmento, aceita exposição a imóveis de renda urbana (que são menos “puros” em termos de tese logística), e tem horizonte de médio/longo prazo para atravessar os ciclos de renovação de contratos.
Pode ser combinado com HGLG11 em uma mesma carteira — um cobre a tese logística pura, o outro cobre renda urbana com DY mais alto. Veja a análise completa do HGLG11 e use a calculadora de FIIs para simular a combinação.
Perguntas frequentes
O DY de 11,91% do GARE11 é sustentável?
Enquanto os contratos atípicos estiverem vigentes e os inquilinos honrando os aluguéis, sim. O risco real está nos vencimentos: se contratos importantes não renovarem em condições similares, o DY pode cair. Acompanhe o relatório gerencial mensal para ver o prazo médio dos contratos e a lista de inquilinos.
GARE11 tem risco de vacância?
Menor que fundos de tijolo com contratos típicos, justamente pelos contratos atípicos de longo prazo. Mas vacância zero não existe — quando um contrato atípico vence e não renova, o imóvel fica vago até um novo inquilino ser encontrado, o que pode levar meses.
Como declarar GARE11 no Imposto de Renda?
Código 73 em Bens e Direitos. Rendimentos mensais isentos. Ganho de capital a 20%. Veja o guia em como declarar FIIs no IR 2026.
Como funciona o aluguel atípico: a mecânica por trás do DY alto
Para entender por que o GARE11 paga mais do que fundos logísticos convencionais, é preciso entender a diferença entre contratos típicos e atípicos no mercado imobiliário brasileiro.
Em um contrato típico de locação comercial, o inquilino pode rescindir o contrato com 30 dias de aviso prévio mais uma multa equivalente a 3 meses de aluguel. Isso dá ao fundo pouquíssima previsibilidade de receita — qualquer mudança estratégica do inquilino pode esvaziar o imóvel em semanas.
Em um contrato atípico (Built to Suit ou BTS), o imóvel foi construído ou reformado especificamente para o inquilino, que se comprometeu com um aluguel por 10, 15 ou 20 anos. A multa por rescisão antecipada é equivalente ao aluguel pelo período restante — o que na prática torna a saída antecipada inviável para a maioria dos inquilinos. O fundo tem receita previsível por uma década.
Os imóveis de renda urbana do GARE11 — agências bancárias, lojas de rede, postos de combustível — geralmente têm esse tipo de contrato. Uma agência bancária construída especificamente para o inquilino, com o logo da marca na fachada, não muda de endereço facilmente. Isso é o que sustenta o DY maior.
Os principais inquilinos e o que isso significa em termos de risco
A qualidade do DY do GARE11 depende diretamente da qualidade dos inquilinos. Imóveis locados para grandes redes (bancos de grande porte, redes nacionais de varejo, distribuidoras de combustível com grau de investimento) têm risco de crédito muito baixo — é improvável que esses inquilinos deixem de pagar aluguel no curto prazo.
O risco aparece no vencimento dos contratos: quando um contrato de 15 anos vence, o imóvel precisa ser relugado. Se o inquilino não renovar (porque fechou a unidade, mudou de endereço ou passou por reestruturação), o fundo enfrenta período de vacância. O tempo de recolocação depende muito da localização e da versatilidade do imóvel — uma agência bancária reformatada como posto de serviços pode ser realugada facilmente; uma agência em cidade pequena pode ficar vaga por meses.
Para verificar quando os contratos mais relevantes do GARE11 vencem, consulte o relatório gerencial mensal disponível no site da gestora Guardian e na CVM. É o documento mais importante para monitorar o fundo. Veja o guia de análise em como analisar um FII: os 7 indicadores que importam e use a calculadora de FIIs para simular os rendimentos com diferentes DYs.
O que verificar antes de investir no GARE11
Antes de alocar no GARE11, quatro verificações são essenciais. Primeiro, o prazo médio dos contratos atípicos: quanto maior o prazo restante até o vencimento, mais estável é a renda previsível. Contratos com 10+ anos restantes dão segurança; contratos com 1–2 anos criam risco de renovação no curto prazo.
Segundo, a lista dos 10 maiores inquilinos e a concentração: se um único inquilino representa mais de 20–25% da receita do fundo, a inadimplência ou saída desse inquilino impacta diretamente os dividendos. Uma carteira diluída entre 15–20 inquilinos é mais resiliente.
Terceiro, o pipeline de novas aquisições: fundos de tijolo com renda urbana bons crescem adquirindo novos imóveis com contratos atípicos. Verifique no relatório gerencial se a gestora está expandindo o portfólio de forma criteriosa ou simplesmente alocando caixa sem crescimento real da receita.
Quarto, o índice de cobertura de dividendos: o resultado distribuído deve ser sustentado pelo resultado operacional dos imóveis, não por receitas financeiras temporárias. Um fundo que paga mais do que gera operacionalmente está consumindo capital ou usando receitas não recorrentes — o que torna o DY insustentável no médio prazo.
Todas essas informações estão no relatório gerencial mensal, disponível na CVM e no site da Guardian. Para uma base mais completa sobre como analisar qualquer FII, leia como analisar um FII: os 7 indicadores que importam. Use a calculadora de FIIs para simular os rendimentos do GARE11 com o valor que você pretende investir.
Para simular quanto o GARE11 renderia mensalmente com o valor que você pretende investir, use a calculadora de FIIs. Para entender a diferença entre fundos com contratos atípicos e fundos logísticos convencionais, leia a análise do HGLG11 — a comparação é direta e ilustrativa. E para a base de análise de qualquer FII, veja os 7 indicadores que todo investidor de FII precisa conhecer antes de tomar qualquer decisão de alocação. Consulte sempre o prospecto e o regulamento do fundo antes de investir.
Por que FIIs têm sufixo 11: o que significa
Se você chegou ao universo de FIIs vindo de ações, pode ter estranhado o sufixo 11. A explicação é simples: o sufixo 11 na B3 indica que o ativo não é uma ação convencional — pode ser um FII (Fundo de Investimento Imobiliário), uma Unit (combinação de ONs e PNs) ou um BDR (recibo de ativo estrangeiro).
No caso dos FIIs, o 11 representa cotas do fundo, não ações de uma empresa. Quando você compra MXRF11, KNCR11 ou HGLG11, você não está comprando participação em nenhuma empresa — está comprando cotas de um condomínio de investimentos imobiliários regulado pela CVM.
| Sufixo | O que é | Exemplos |
|---|---|---|
| 3 | Ação Ordinária (ON) — com direito a voto | BBAS3, WEGE3, PETR3, ITUB3 |
| 4 | Ação Preferencial (PN) — sem voto, preferência em dividendos | PETR4, ITUB4, BBDC4 |
| 11 | FII (cota de fundo), Unit (ação composta) ou BDR | MXRF11, KNCR11, HGLG11 (FIIs); BPAC11 (Unit); VALE3 não tem, mas IVVB11 é ETF |
Diferença prática entre cota de FII e ação: ações representam participação no patrimônio de uma empresa — se a empresa vai bem, você lucra com a valorização e com dividendos. Cotas de FII representam participação num portfólio de imóveis ou ativos imobiliários — você recebe a renda gerada pelo portfólio (aluguéis ou juros de CRIs). FIIs são obrigados por lei a distribuir pelo menos 95% do resultado em caixa — daí o rendimento mensal consistente.
Outra diferença importante: FIIs têm isenção de IR nos rendimentos mensais para pessoa física (sujeito a condições). Ações têm dividendos isentos, mas JCP (Juros sobre Capital Próprio) é tributado em 15% na fonte. O ganho de capital em ambos é tributado, mas a alíquota difere: 15–20% em ações dependendo do valor; 20% flat em FIIs.
GARE11: estrutura de FII e como funciona a distribuição
O GARE11 existe somente como cota de FII com sufixo 11. Não há GARE3, GARE4 ou qualquer outra classe. A Guardian Real Estate é a gestora do fundo, e os rendimentos são distribuídos mensalmente para todos os cotistas de forma igualitária — cada cota tem direito exatamente ao mesmo valor por cota que qualquer outra.
A data de corte (data de registro) para ter direito ao rendimento do mês é geralmente o último dia útil do mês. Se você comprar GARE11 após a data de corte, receberá o dividendo apenas no mês seguinte. Essa é uma mecânica comum a todos os FIIs e é importante entender antes de comprar para não confundir ausência de rendimento com problema no fundo.
Para quem está começando a montar carteira de FIIs, leia o guia o que são FIIs e como funcionam e veja como os diferentes tipos de fundo se complementam em fundo de papel vs fundo de tijolo.
