Alugar ou comprar — comparativo patrimonial
Patrimônio líquido ao fim do horizonte
A pergunta certa
Esta calc responde: em N anos, qual cenário deixa mais patrimônio líquido?
- Comprar: você vira dono do imóvel (que se valoriza) mas paga financiamento + IPTU + condomínio + manutenção.
- Alugar + investir: você paga aluguel mensal, mas a diferença pra parcela vai pra investimento que rende.
O vencedor depende de 6 variáveis: valor, entrada, taxa do financiamento, valorização do imóvel, aluguel relativo ao valor (yield), e taxa do investimento alternativo.
Premissas da calc
- Financiamento SAC (mais barato no total).
- Cenário aluguel: entrada + (parcela − aluguel) vai pra investimento todo mês. Quando aluguel passa da parcela, saca do investimento.
- Imóvel valoriza pela taxa informada (composta a.a.).
- Aluguel reajusta anualmente.
- Taxa do investimento é real (acima da inflação). Imóvel valoriza em nominal (acima da inflação geralmente).
Por que comprar nem sempre é o melhor negócio?
Porque o imóvel tem custos invisíveis: IPTU, condomínio, manutenção (~1% do valor a.a.), corretagem na venda futura (~6%), juros do financiamento. Em prazos curtos (até 7 anos), alugar e investir costuma vencer matematicamente. Em prazos longos (15+ anos), comprar pode vencer — depende muito da taxa.
E o fator emocional / segurança?
A calc só considera o lado matemático. Imóvel próprio tem valor de uso: segurança, customização, herança, raiz emocional. Para muita gente, esses fatores justificam comprar mesmo quando alugar ganha financeiramente. Decisão patrimonial pura ≠ decisão de vida.
FGTS pode ser usado?
Sim. Você pode usar FGTS pra entrada, amortização ou quitação do imóvel via SFH. Pra simplicidade, esta calc não considera — adicione manualmente o FGTS à "entrada". Mas atenção: pra usar FGTS, você precisa estar na modalidade saque-rescisão (não pode estar no aniversário com saldo).
Imóvel valoriza mesmo no Brasil?
Historicamente, sim — segue de perto o IPCA (~5% a.a. nominal). Em regiões valorizadas (eixo Sul-Sudeste, capitais), pode passar disso por períodos. Em períodos de crise (2015-2019), muitos imóveis ficaram estagnados ou desvalorizaram nominal. Use cenários conservador-otimista pra modelar incerteza.