Como declarar aluguel recebido no Imposto de Renda 2026: carnê-leão, deduções e ajuste anual

TL;DR

• Recebeu aluguel de pessoa física: carnê-leão obrigatório todo mês (quando acima da isenção) com IR retido antes de você receber — sem carnê-leão = multa automática.
• Recebeu aluguel de pessoa jurídica: IR já retido na fonte pela empresa — você só lança no ajuste anual, sem carnê-leão.
• Pode deduzir: IPTU, taxa de condomínio e administração pagos pelo proprietário; não pode: luz, água, gás (responsabilidade do inquilino).
• Airbnb segue a mesma regra quando o hóspede paga direto — mesma base, mesmas deduções, carnê-leão mensal.
• Prazo: carnê-leão até o último dia útil do mês seguinte; ajuste anual até 31 de maio de 2026.

As duas formas de receber aluguel (e por que mudam tudo no IR)

O ponto de partida é simples: quem está pagando o aluguel? A resposta muda completamente como você vai declarar.

Aluguel recebido de pessoa física

Quando o inquilino é pessoa física (o casal que aluga seu apartamento, por exemplo) e paga direto na sua conta, você é o responsável por calcular e recolher o Imposto de Renda todo mês. Isso se chama carnê-leão.

O inquilino não retém nada. Você recebe o valor integral e deve, até o último dia útil do mês seguinte, gerar um DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais) código 0190 com o IR calculado sobre o aluguel menos as deduções.

Não faz o carnê-leão? A Receita Federal descobre na sua declaração anual e a malha é automática: você fica devendo o imposto original + 0,33% de multa por dia de atraso (desde o mês vencido) + juros Selic.

Aluguel recebido de pessoa jurídica

Quando a fonte pagadora é uma empresa (imobiliária, empresa que aluga seu escritório, LTDA do seu sócio), a responsabilidade é dela. A PJ retém o IR na fonte usando a tabela progressiva mensal, calcula o imposto sobre a base dedutível e passa para você apenas o valor líquido.

Seu trabalho na declaração é mínimo: lança o rendimento em “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica” e pronto. O imposto já foi pago.

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Quando o carnê-leão é obrigatório (e quando é opcional)

A obrigação do carnê-leão depende do valor mensal recebido.

Em 2026, a Receita Federal mantém uma faixa de isenção mensal para rendimentos de pessoa física. Valores atualizados pela inflação variam, mas o princípio é: se o aluguel mensal (depois das deduções) ficar acima da faixa isenta, o carnê-leão é obrigatório.

Exemplo: se a isenção mensal for R$ 2.500 (ilustrativo — consulte a tabela oficial), e você receber R$ 3.200 de aluguel com R$ 300 de deduções, a base fica em R$ 2.900. Acima da isenção → carnê-leão obrigatório naquele mês.

Se ficar abaixo? Tecnicamente não precisa recolher o carnê-leão mensal, mas ainda assim deve declarar o rendimento no ajuste anual e pagar o IR todo junto na declaração.

Dica prática: mesmo que fique abaixo, é melhor fazer o carnê-leão todos os meses para não carregar saldo para o ajuste anual. Alguns proprietários fazem só por organização.

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Despesas que você PODE deduzir da base de cálculo

Nem todo gasto relacionado ao imóvel é dedutível. A Receita Federal só permite descontar da base tributável as despesas necessárias para obter o rendimento.

Atenção: você só deduz despesa se tiver comprovante (recibos, notas fiscais, extrato bancário). E apenas as despesas pagas no mês — não vale antecipar contas do mês que vem para reduzir o aluguel de agora.

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Como calcular o carnê-leão mês a mês

Vamos a um exemplo prático para tirar a dúvida.

Exemplo numérico completo

Proprietário José aluga um apartamento direto a uma pessoa física:

• Valor de aluguel em março/2026: R$ 4.500
• IPTU rateado do mês: R$ 180 (anual de R$ 2.160 ÷ 12)
• Taxa de administração (imobiliária): R$ 225
• Condomínio: R$ 0 (paga o inquilino)

Cálculo da base: R$ 4.500 − R$ 180 − R$ 225 = R$ 4.095

Agora aplica a tabela progressiva mensal de IRRF de 2026 (confira valores atuais na Receita Federal):

• A tabela varia em faixas: até R$ X isento, de R$ X a R$ Y = 7,5%, de R$ Y a R$ Z = 15%, acima de Z = 22,5%.

Considerando a base de R$ 4.095 na faixa intermediária, o IR seria aproximadamente R$ 260 a R$ 350, conforme a alíquota exata vigente em 2026.

Resultado:

• Base tributável: R$ 4.095
• IR mensal: R$ 300 (ilustrativo)
• DARF a pagar: código 0190, competência março/2026, valor R$ 300
• Prazo: até o último dia útil de abril

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Passo a passo: como fazer o carnê-leão pelo e-CAC

O e-CAC (Centro de Atendimento ao Contribuinte) é a plataforma digital da Receita Federal onde você gera e paga o carnê-leão.

Acesso e geração

1. Acesse o e-CAC em `cac.receita.fazenda.gov.br` com seu certificado digital ou login gov.br (CPF + senha).

1. Navegue para Carnê-leão: no menu principal, procure por “Meu Imposto de Renda” ou “Serviços” → “Carnê-leão”.

1. Selecione o mês de referência: escolha março, por exemplo. O sistema abre um formulário em branco.

1. Preencha os campos:

– Natureza do rendimento: aluguel de imóvel – Valor bruto (aluguel): R$ 4.500 – CPF do pagador (inquilino): xxx.xxx.xxx-xx – Deduções: R$ 180 (IPTU) + R$ 225 (administração) = R$ 405

1. Lança cada dedução em linha separada, especificando o tipo (IPTU, taxa de administração, etc.).

1. O sistema calcula automaticamente a base (R$ 4.095) e aplica a tabela progressiva do mês.

1. Resultado final: IR a pagar (aproximadamente R$ 300) + DARF gerado automaticamente.

1. Baixa o DARF código 0190 (ou vai direto para o banco fazer a guia).

1. Paga no banco até o último dia útil do mês seguinte (até 30 de abril para março).

E se deixou passar meses?

Se você não fez o carnê-leão durante vários meses, pode gerar todos de uma vez:

1. Acesse e-CAC.
2. Gere carnê-leão retroativo para cada mês faltante.
3. Cada DARF gerado incluirá automaticamente multa de 0,33% por dia de atraso + juros Selic desde a data do vencimento original.
4. Pague todos os DARFs.

Importante: pagar atrasado com multa é melhor que deixar o ajuste anual sem recolhimento. A Receita vai notar a falta de carnê-leão durante o ano na declaração (a importação do e-CAC não vai mostrar meses em branco) e a malha fina é praticamente garantida.

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Ajuste anual: como importar tudo na DIRPF 2026

Chegou maio/2026 — época de fazer a declaração anual. O programa IRPF 2026 (que você baixa do site da Receita Federal) tem uma funcionalidade de importação que facilita muito.

Importação automática do carnê-leão

1. Abra o programa IRPF 2026 no seu computador.

1. Vá até o menu “Contribuinte” ou “Rendimentos” → “Importar Declaração Anterior” ou “Importar Carnê-leão”.

1. Selecione a opção “Importar do e-CAC” — o programa se conecta à sua conta de e-CAC e puxa todos os carnês-leão de 2025 (ano-base da DIRPF 2026).

1. Todos os rendimentos aparecem automaticamente em “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física” com:

– Mês de competência – Valor bruto – Deduções – Base – IR já pago (carnê-leão)

1. Revise a importação — confira se não falta nenhum mês e se os valores batem com seus registros.

1. O programa calcula o ajuste anual automaticamente: se você pagou pelo carnê-leão mais do que devia (porque sua renda foi menor), recebe restituição; se pagou menos, completa o pagamento via DARF de ajuste.

E se não usou carnê-leão durante o ano?

Digamos que você deixou passar todo 2025 sem fazer carnê-leão mensal. Chegou maio de 2026 e vai ter que declarar tudo.

1. No IRPF 2026, vá para “Rendimentos” → “Rendimentos Recebidos Acumuladamente” ou similar (o nome muda entre versões).

1. Lance manualmente cada mês (ou o total anual):

– Pessoa física – Aluguel de imóvel – CPF do inquilino – Valor bruto + deduções – Base tributável

1. O programa calcula o IR devido conforme tabela anual progressiva.

1. Resultado: você vai dever IR + multa de 0,33%/dia sobre cada mês em atraso + juros Selic. Pode parecer pouco, mas acumula rápido (6 meses = ~6% em multa + juros).

Alternativa: gerar DARFs 0190 retroativos no e-CAC agora (antes da declaração), pagar tudo com multa e juros, e depois lançar na declaração dizendo que já pagou o carnê-leão. Assim evita a multa adicional da Receita.

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Aluguel por temporada e Airbnb: a mesma regra?

Alugar um imóvel no Airbnb ou por temporada (aluguel de curta duração) segue exatamente as mesmas regras de aluguel tradicional quando o pagamento vem de uma pessoa física (o hóspede).

Airbnb: como funciona

1. Hóspede paga direto ao Airbnb (pessoa jurídica):

– Airbnb retém uma comissão (cerca de 3-5%). – Você recebe valor líquido na sua conta. – A Airbnb não retém IR — você que faz o carnê-leão. – No painel do Airbnb, você baixa relatório de rendimentos com datas, valores e CPF do hóspede (se brasileira).

1. Valor a declarar:

– Valor bruto = valor que você efetivamente recebeu (depois da comissão da plataforma, ela já descontou). – Ou pode lançar como rendimento bruto (valor antes da comissão) e deduzir a comissão como despesa — confira orientação do programa IRPF para seu caso específico.

1. Deduções aplicáveis:

– Mesmas de aluguel normal: IPTU (rateado), condomínio, taxa de administração, conservação. – Não deduz: taxa de limpeza que você paga para terceiro nem despesas operacionais (não é atividade empresarial).

1. Carnê-leão:

– Mesmo procedimento do aluguel tradicional. – Se recebeu R$ 5.000 em uma semana via Airbnb, gera carnê-leão daquele mês.

Quando Airbnb vira atividade empresarial?

A Receita Federal olha para frequência e rentabilidade:

• Aluguel ocasional (1-2 vezes/ano): é renda de PF, carnê-leão.
• Aluguel regular (sazonal, 4+ vezes/ano ou principal fonte de renda): pode ser classificado como atividade empresarial — aí você precisa abrir CNPJ, registrar como autônomo ou empresário, e o regime tributário muda (pode ficar mais vantajoso ou não, conforme volume).

Se a Receita reclassificar seu Airbnb como atividade empresarial e você não tem CNPJ, é malha fina garantida. Dica: se aluga com frequência, procure um contador para regularizar.

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Aluguel recebido via imobiliária: cuidados importantes

Nem sempre a imobiliária é a fonte pagadora. Às vezes ela é só administradora do contrato.

Cenário 1: Imobiliária é pessoa jurídica e inquilino formal

A imobiliária assina o contrato de aluguel como inquilina (é uma pessoa jurídica que aluga para instalar sua empresa, por exemplo). Ela recebe do seu inquilino (uma LTDA) e repassa para você.

• Quem retém IR: a imobiliária, como PJ.
• Você declara em: “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica”.
• Deduções: não faz manualmente — a imobiliária deduziu já.
• Carnê-leão: não faz.

Cenário 2: Imobiliária é só administradora

Você tem contrato direto com o inquilino PF. A imobiliária só cobra uma taxa de administração e repassa o aluguel.

• Fonte pagadora: pessoa física (o inquilino).
• Você declara em: carnê-leão (PF).
• Deduções: a taxa de administração da imobiliária entra como despesa dedutível.
• Carnê-leão: obrigatório se ultrapassar a isenção mensal.

Como saber qual é qual?

Confira o CNPJ da fonte pagadora no informe de rendimentos que a imobiliária envia:

• Se for CNPJ de uma empresa grande (imobiliária, rede imobiliária): cenário 1, recebe como PJ.
• Se for CPF do inquilino (com o CNPJ da imobiliária só como “intermediária”): cenário 2, faz carnê-leão.

Dica: quando assinando contrato, deixe claro quem é a fonte pagadora para evitar confusão depois.

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Onde lançar cada informação na declaração 2026

O programa IRPF 2026 tem várias fichas. Aqui está onde cada valor vai:

Bens e Direitos: não esqueça de declarar o imóvel que gera o rendimento. Se declarou no ano anterior, apenas atualize o valor. Se é novo, lance com o código apropriado (11 para urbano, 12 para rural, 13 para aluguel de direitos).

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Casos práticos com números

Caso 1: Maria aluga cobertura para casal PF

• Aluguel mensal: R$ 3.200
• Condomínio (paga Maria): R$ 800/mês
• IPTU anual (paga Maria): R$ 2.400 (= R$ 200/mês)
• Imobiliária cobra taxa: 5% = R$ 160/mês

Cálculo mensal:

• Base = R$ 3.200 − R$ 800 − R$ 200 − R$ 160 = R$ 1.040
• Abaixo da isenção mensal (presumindo R$ 2.500 isento)
• Tecnicamente não precisa recolher carnê-leão
• Mas no ajuste anual vai declarar e pagar IR sobre R$ 1.040 × 12 = R$ 12.480 anuais

Anual:

• Total rendimentos: R$ 38.400 (R$ 3.200 × 12)
• Total deduções: R$ 14.400 (R$ 1.200 em condomínio + R$ 2.400 IPTU + R$ 1.920 taxa)
• Base anual: R$ 12.480
• IR estimado (tabela progressiva anual): aproximadamente R$ 1.120 a R$ 1.350
• Declara no ajuste anual, paga no boleto DARF ou abate na restituição.

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Caso 2: João aluga imóvel comercial para LTDA

• Aluguel mensal: R$ 8.000
• Inquilino: Empresa XYZ LTDA
• Taxa de administração (imobiliária): R$ 400

O que acontece:

• A LTDA retém IR na fonte (aproximadamente 15-22,5%, dependendo da faixa)
• Digamos que retém R$ 1.200/mês
• João recebe na conta: R$ 8.000 − R$ 1.200 = R$ 6.800 líquido

Declaração:

• João não faz carnê-leão
• Lança em “Rendimentos Tributáveis Recebidos de PJ”: R$ 8.000 (bruto), IR já retido R$ 1.200
• O programa IRPF calcula se há ajuste (geralmente não, pois a retenção é proporcional)
• Se recolheu de mais, recebe restituição; se de menos, paga a diferença

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Caso 3: Ana aluga apartamento de praia via Airbnb (sazonal)

• Recebimentos via Airbnb em 2025: R$ 18.000 ao longo do ano
• Distribuição: R$ 2.000 em janeiro, R$ 4.500 em fevereiro, R$ 3.000 em março… (sazonalidade)
• IPTU anual: R$ 1.800
• Condomínio: R$ 4.800 (o inquilino/hóspede não paga, Ana paga)

Mês a mês:

• Janeiro: recebeu R$ 2.000 (Airbnb não retém)

– Base = R$ 2.000 − (R$ 1.800/12) − (R$ 4.800/12) = R$ 2.000 − R$ 150 − R$ 400 = R$ 1.450 – Abaixo da isenção mensal → não recolhe carnê-leão

• Fevereiro: recebeu R$ 4.500

– Base = R$ 4.500 − R$ 150 − R$ 400 = R$ 3.950 – Acima da isenção → recolhe carnê-leão mensal (aproximadamente R$ 400-500)

• Março: recebeu R$ 3.000

– Base = R$ 3.000 − R$ 150 − R$ 400 = R$ 2.450 – Próximo da isenção, recolhe carnê-leão

Anual:

• Total recebido: R$ 18.000
• Total deduções: R$ 1.800 (IPTU) + R$ 4.800 (condomínio) = R$ 6.600
• Base anual: R$ 11.400
• IR estimado: aproximadamente R$ 800 a R$ 1.000
• Se pagou via carnê-leão mensal (digamos R$ 900), praticamente não ajusta na declaração

Atenção: Ana alugou 6 meses no ano (frequência moderada). Se aumentar para 10+ meses ou virar principal fonte de renda, a Receita pode reclassificar como atividade empresarial. Convém consultar um contador se a frequência aumentar.

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Erros comuns que levam à malha fina

1. Não recolher carnê-leão e achar que paga tudo na declaração:

– Seu rendimento será identificado no programa IRPF como “sem carnê-leão” (importação do e-CAC vem em branco naqueles meses). – Receita automaticamente reclassifica como atraso + multa. – Malha fina praticamente garantida.

1. Deduzir luz, água, gás que o inquilino paga:

– O inquilino é responsável pelas contas de consumo. – Se você deduzir, a Receita vai questionar (especialmente se o inquilino também declarou a dedução).

1. Esquecer de declarar o CPF do inquilino no rendimento:

– Sem CPF, o programa não consegue rastrear se o inquilino também está declarando. – Pode gerar inconsistência.

1. Confundir aluguel residencial com atividade empresarial:

– Airbnb intenso (15+ aluguéis/ano), sem CNPJ, é malha fina. – Regularize com CNPJ se tiver volume significativo.

1. Não declarar o imóvel em Bens e Direitos:

– Você declara rendimento de aluguel, mas a origem (o bem) não aparece. – Receita nota a incongruência.

1. Lançar aluguel como “outra renda” genérica em vez de especificar como “aluguel”:

– Deixa a declaração vaga. Sempre especifique a natureza (aluguel de imóvel urbano, rural, ou direitos).

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Quanto você vai pagar: cálculo aproximado

Aqui estão três cenários anuais com IR estimado. Todos são valores ilustrativos — a tabela progressiva de 2026 pode ter sido ajustada pela inflação.

Como funciona o cálculo:

• A tabela progressiva anual de 2026 aplica alíquotas escalonadas conforme a faixa.
• Exemplo genérico (valores podem ter mudado): até R$ 22.000 = isento; de R$ 22.001 a R$ 33.000 = 7,5%; de R$ 33.001 a R$ 44.000 = 15%; acima = 22,5%.
• Seu IR é a soma dos valores em cada faixa.

Importante: consulte a tabela oficial de 2026 no site da Receita Federal para números precisos. Os valores acima são apenas ilustrativos e podem estar desatualizados.

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Checklist antes de declarar

• [ ] Separei todos os comprovantes de recebimento (extratos bancários, e-mail de confirmação Airbnb, recibos de transferência).
• [ ] Somei as deduções mês a mês (IPTU, condomínio, taxa de administração, conservação).
• [ ] Gerou DARF 0190 para cada mês acima da isenção (ou preparei para gerar retroativo com multa).
• [ ] Conferiu CPF/CNPJ de cada pagador (inquilino ou imobiliária).
• [ ] Acessei e-CAC e confirmei que os carnês-leão de 2025 estão lá (ou preparei para lançar manual no IRPF).
• [ ] Declarei o imóvel em Bens e Direitos (código 11 para urbano, atualizado com valor 31/12/2025).
• [ ] Abri o IRPF 2026 e importei/lançei todos os rendimentos.
• [ ] Revisei se há ajuste a pagar ou restituição a receber.
• [ ] Baixei certificado digital ou acessei gov.br para enviar a declaração.
• [ ] Enviei antes de 31 de maio de 2026.

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Dúvidas frequentes

P: Se meu inquilino é PJ, preciso fazer carnê-leão? R: Não. A PJ retém IR na fonte. Você só declara em “Rendimentos Recebidos de PJ” na declaração anual.

P: Posso deduzir o aluguel que pago para o dono do imóvel que subloco? R: Sim, totalmente. É despesa necessária para obter o rendimento de aluguel.

P: E se o inquilino não me paga? Declaro de qualquer jeito? R: Sim, você declara o valor que você teria a receber conforme contrato. Se o inquilino não pagou, é problema legal dele, não tributário seu.

P: Consigo abater reforma que fiz no imóvel? R: Se foi reforma que aumentou o valor (banheiro novo, cozinha reformada), não é dedução — vai para Bens e Direitos, aumentando o custo de aquisição. Se foi manutenção menor (pintura, pequeno reparo), sim, deduz.

P: Airbnb retém IR? R: Não. Você que faz o carnê-leão (se acima da isenção) ou declara no ajuste anual.

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Referências internas Digital Comum

Para saber mais sobre outros aspectos do IR 2026:

• [Como declarar Imposto de Renda 2026: passo a passo](https://digitalcomum.com.br/guias/como-declarar-imposto-de-renda-2026/) — guia geral de declaração
• [Comprar ou alugar imóvel em 2026: compare cenários](https://digitalcomum.com.br/comprar-ou-alugar-imovel-2026/) — decisão imóvel e tributação
• [Como declarar investimentos no Imposto de Renda](https://digitalcomum.com.br/declarar-investimentos-imposto-de-renda/) — ações, fundos, renda fixa
• [Malha fina do IR: o que fazer](https://digitalcomum.com.br/malha-fina-ir-o-que-fazer/) — se caiu na malha

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Este artigo tem caráter informativo e educacional. Os valores e tabelas mencionadas são ilustrativos — sempre consulte a tabela oficial de 2026 no site da Receita Federal (receita.fazenda.gov.br) para números precisos. Para situações complexas (múltiplos imóveis, sublocação frequente, Airbnb como atividade principal, reforma vs. manutenção), consulte um contador ou especialista tributário.