Declarar FIIs no Imposto de Renda tem três partes distintas: os rendimentos mensais (isentos), as cotas que você possui (bens e direitos) e o ganho de capital na venda de cotas (tributado). Confundir essas três partes é o erro mais comum — e pode gerar multa ou declaração incorreta. Este guia explica cada parte com o caminho exato no programa da Receita Federal.
O que precisa ser declarado em FIIs
Existem três situações distintas que geram obrigação de declaração:
- As cotas que você possui em 31/12 do ano-base devem ser declaradas como bens e direitos, independentemente de quanto renderam.
- Os rendimentos recebidos durante o ano (distribuições mensais dos FIIs) devem ser informados como rendimentos isentos.
- O ganho de capital obtido na venda de cotas com lucro deve ser declarado e tributado a 20% — e o DARF deve ser pago no mês seguinte à venda, não apenas na declaração anual.
Parte 1: declarar as cotas como Bens e Direitos
Todas as cotas de FII que você possuía em 31/12 do ano-base devem ser informadas nessa seção.
Caminho no programa IRPF: Bens e Direitos → Código 73 (Fundos de Investimento Imobiliário)
Como preencher:
- Clique em “Novo”
- Grupo: 07 — Fundos
- Código: 73 — Fundos de Investimento Imobiliário (FII)
- Localização: Brasil
- CNPJ: o CNPJ do fundo (encontre no informe de rendimentos ou no Investidor10)
- Discriminação: descreva o fundo, quantidade de cotas e o custo médio de aquisição. Exemplo: “100 cotas do MXRF11 (Maxi Renda FII — CNPJ 97.521.225/0001-25), adquiridas ao custo médio de R$ 9,50/cota”
- Situação em 31/12/ano anterior: valor que já estava declarado no ano anterior (ou zero se é o primeiro ano)
- Situação em 31/12/ano atual: valor total das cotas pelo custo de aquisição (não pelo valor de mercado)
Atenção ao valor declarado: você declara o custo de aquisição, não o preço de mercado em 31/12. Se você comprou 100 cotas a R$ 9,50 cada, declara R$ 950,00 — independentemente de a cota estar valendo R$ 10,00 ou R$ 8,00 na data da declaração.
| FII | CNPJ | Código no IRPF |
|---|---|---|
| MXRF11 | 97.521.225/0001-25 | 73 |
| HGLG11 | 11.728.688/0001-47 | 73 |
| KNCR11 | 16.706.958/0001-65 | 73 |
| XPML11 | 28.757.546/0001-00 | 73 |
| BTLG11 | 34.019.977/0001-08 | 73 |
Parte 2: declarar os rendimentos isentos
Os rendimentos mensais distribuídos pelos FIIs são isentos de IR para pessoas físicas — mas precisam ser informados na declaração.
Caminho no IRPF: Rendimentos Isentos e Não Tributáveis → Código 26
Código 26: “Rendimentos de sócio ou titular de empresa optante pelo Simples Nacional, exceto pro labore, aluguéis e serviços prestados” — não, esse não é o certo.
O código correto para rendimentos de FII é o Código 26 — Outros na ficha de Rendimentos Isentos, ou conforme o layout do programa para o ano em questão. Verifique no informe de rendimentos enviado pela corretora ou gestora — ele já informa o código correto a usar.
Como obter o informe de rendimentos: acesse o site ou app da sua corretora. Os informes ficam disponíveis geralmente até o fim de fevereiro do ano seguinte ao ano-base. Algumas gestoras também enviam o informe diretamente (MXRF11, HGLG11 e outros grandes fundos geralmente fazem isso).
O que consta no informe: valor total de rendimentos isentos recebidos no ano, CNPJ do fundo, e às vezes a discriminação mês a mês. Use exatamente os valores informados no documento — não some manualmente os extratos mensais, pois podem ter ajustes.
Parte 3: ganho de capital na venda de cotas
Este é o ponto onde mais pessoas erram — e onde a Receita Federal cruza os dados com mais facilidade, porque a B3 repassa todas as operações.
Regra básica: se você vendeu cotas de FII com lucro, sobre esse lucro incide 20% de IR. O DARF (código 6015) deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte à venda. Se você vendeu em março de 2025, pagou o DARF em abril de 2025 — e informa essa operação na declaração de 2026.
Como calcular o ganho de capital:
- Ganho = Preço de venda − Custo médio de aquisição − Custos de corretagem e emolumentos
- Exemplo: vendeu 100 cotas a R$ 10,50, custo médio de aquisição R$ 9,50, corretagem R$ 2,00. Ganho = (100 × R$ 10,50) − (100 × R$ 9,50) − R$ 2,00 = R$ 98,00. IR = R$ 98 × 20% = R$ 19,60
Importante: não existe isenção de IR sobre ganho de capital em FII — diferente de ações, onde vendas abaixo de R$ 20.000/mês são isentas. Em FIIs, qualquer ganho de capital é tributado a 20%, independentemente do valor.
Onde declarar na DIRPF: Renda Variável → Operações em Bolsa → FIIs
O informe de rendimentos: onde encontrar e o que fazer com ele
O informe de rendimentos é o documento mais importante para declarar FIIs. Ele consolida tudo que você precisa: rendimentos isentos recebidos, CNPJ do fundo, e às vezes informações sobre o custo das cotas.
Como acessar: na sua corretora (XP, Rico, BTG, NuInvest, etc.), acesse a área de “Informe de Rendimentos” ou “Documentos” no portal ou app. Geralmente disponível de janeiro a março do ano seguinte ao ano-base.
Se você opera em mais de uma corretora, precisa do informe de cada uma. Os informes são por corretora, não por fundo.
Situações especiais que geram dúvidas
Amortização de cotas
Alguns FIIs fazem amortizações — devolvem parte do capital investido para os cotistas. Amortizações não são rendimentos isentos — elas reduzem o custo de aquisição das cotas que você ainda possui. Se o custo cair abaixo de zero (você recebeu mais em amortizações do que pagou pelas cotas), o valor excedente é tributado.
O informe de rendimentos informa separadamente as amortizações. Fique atento para não declará-las como rendimento isento.
Compras em datas e preços diferentes
Se você comprou cotas do mesmo FII em datas e preços diferentes, o custo médio é calculado pela média ponderada. A maioria das corretoras já faz esse cálculo e informa o custo médio no informe.
FII com prejuízo na venda
Se você vendeu cotas com prejuízo, o valor pode ser compensado com ganhos de capital em outras vendas de FII no mesmo mês ou nos meses seguintes. O prejuízo não compensa ganhos de capital em ações ou outros ativos — só dentro do segmento de FIIs.
Checklist para declarar FIIs sem erros
| Item | Onde | Feito? |
|---|---|---|
| Cotas possuídas em 31/12 declaradas como Bens (Cód. 73) | Bens e Direitos | □ |
| Rendimentos mensais isentos informados | Rendimentos Isentos | □ |
| Ganhos de capital de vendas declarados | Renda Variável | □ |
| DARFs pagos no mês seguinte a cada venda com lucro | Extrato bancário | □ |
| Amortizações tratadas como redução de custo (não como rendimento) | Informes de rendimento | □ |
| Informes de rendimentos de todas as corretoras coletados | Portal de cada corretora | □ |
Perguntas frequentes sobre IR em FIIs
Preciso pagar IR sobre os rendimentos mensais dos FIIs?
Não, os rendimentos mensais distribuídos por FIIs são isentos de IR para pessoas físicas, desde que o fundo tenha mais de 50 cotistas e as cotas sejam negociadas exclusivamente em bolsa. Mas você precisa informar esses rendimentos como isentos na declaração.
Se eu reinvestir os dividendos automaticamente, preciso declarar?
Sim. O rendimento foi creditado na sua conta e você fez uma compra de novas cotas — são dois eventos separados. O rendimento vai em Rendimentos Isentos. A nova compra de cotas aumenta o saldo declarado em Bens e Direitos.
Qual o código do DARF para IR sobre ganho de capital em FII?
Código 6015 — Ganhos Líquidos em Operações em Bolsa. O DARF deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte ao da venda com lucro.
Se eu não declarar os rendimentos isentos, tenho problema?
Sim. A omissão de rendimentos isentos pode gerar pendências na malha fina. A Receita Federal recebe as informações da B3 e das corretoras — os dados da sua operação chegam à Receita independentemente de você declarar. Declare sempre o que o informe de rendimentos instrui.
FII no exterior funciona igual?
Não. REITs (FIIs americanos) e equivalentes internacionais não têm isenção de IR sobre rendimentos para brasileiros. Os rendimentos de REITs são tributados normalmente como rendimento de capital no exterior. A declaração segue as regras de ativos no exterior, que são diferentes das regras de FIIs brasileiros.
Evite os erros mais comuns na declaração de FIIs
Depois de entender as três partes (bens, rendimentos isentos e ganho de capital), vale destacar os erros que mais geram pendências na malha fina.
Erro 1 — Declarar o valor de mercado em vez do custo de aquisição: em “Bens e Direitos”, o valor correto é o custo de aquisição das cotas, não o preço atual de mercado. Muitas pessoas consultam o extrato da corretora e lançam o valor atual, o que está errado.
Erro 2 — Omitir rendimentos isentos: rendimento isento não significa que não precisa declarar. A omissão de rendimentos isentos na declaração pode gerar inconsistências porque a Receita recebe esses dados da B3 e das corretoras independentemente.
Erro 3 — Não pagar o DARF no mês da venda: o IR sobre ganho de capital em FII deve ser pago no mês seguinte à venda — não na declaração de ajuste anual do ano seguinte. Quem espera para pagar tudo na declaração paga multa e juros sobre o período de atraso.
Erro 4 — Confundir amortização com rendimento: amortização é devolução de capital — reduz o custo de aquisição das cotas. Lançar amortização como rendimento isento distorce a base de cálculo futura do ganho de capital.
Erro 5 — Não declarar fundos com cotas de valor baixo: mesmo que a posição em um FII seja de R$ 200 ou R$ 500, ela precisa ser declarada. O limite de obrigatoriedade de declaração do IRPF se refere ao patrimônio total e à renda total, não a posições individuais.
Para não errar em nada, use exatamente as informações do informe de rendimentos enviado pela sua corretora ou gestora. Esse documento foi elaborado com base nos dados da B3 e é a referência mais confiável para preencher a declaração corretamente.
Para mais informações sobre como investir em FIIs antes de se preocupar com a declaração, comece por o que são FIIs e como funcionam. E para entender outros aspectos do Imposto de Renda sobre investimentos, veja como declarar investimentos no Imposto de Renda 2026 e deduções no IRPF que a maioria ignora.
